Sperrmüll von Mietern und Dritten in Wohnanlagen beschäftigt sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher bzw. insbesondere in betriebskostenrechtlicher Hinsicht immer wieder die Vermieterseite. Fest steht, dass der Sperrmüll nicht in der Anlage bleiben kann, sondern entfernt werden muss.

Der BGH schreibt in seinem Urteil vom 13.1.2021, Az. VIII ZR 137/09, in der Urteilsbegründung hierzu:

„… durfte die Klägerin auch die abgerechneten Sperrmüllkosten abrechnen… Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. …Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.“

Hieraus folgt:

a) Die Sperrmüllbeseitigung fällt grundsätzlich unter die BK-Position „Müllbeseitigung“.

b) Sofern die Beseitigung laufend erforderlich ist (= wenn die Entfernung mehr oder weniger regelmäßig erfolgt) handelt es um Betriebskosten.

c) Ob der Sperrmüll von Mietern der Anlage oder von Dritten, auch unberechtigt ablagernden Dritten, stammt, spielt keine Rolle hinsichtlich der grundsätzlichen Umlagefähigkeit.

Regelmäßig ergeben sich in der Praxis folgende Gestaltungsmöglichkeiten:

A) Der Vermieter regelt die Sperrmüllsammlung/-entsorgung bereits „präventiv“

„Diese Kosten entstehen ohne weiteres dann laufend, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück (Schuppen, Container), eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird.“ (Kommentar von Schmitt-Futterer zum Mietrecht, 14. Auflage, § 556 Nr. 146). Für einen regelmäßigen Anfall ist noch nicht einmal nicht erforderlich, dass diese jährlich entstehen. Es genügt vielmehr, wenn die Kosten nur in größeren Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08, GE 2010, 118 [alle fünf bis sieben Jahre], Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 [alle vier Jahre]). Bei dieser Vorgehensweise sind die Kosten unter der in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Nr. 8 geregelt BK-Position „Müllbeseitigung“ umlegbar.

Durch die Rechtsprechung des BGH dürfte sich die Ansicht des LG Berlin (Urteil vom 14.09.1999 – 64 S 127/99 und 21. 8. 2001 – 64 S 476/00) überholt haben, wonach der Vermieter die Kosten der Sperrmüllentsorgung nur auf diejenigen Mieter umlegen darf, welche auch tatsächlich Sperrmüll entsorgen, wenn er zuvor unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird. Denn die durch die regelmäßige Abfuhr entstehenden Kosten sind durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Einrichtung verursacht und deshalb als Betriebskosten zu bewerten (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 61).

B) Der Vermieter reagiert auf Sperrmüll

Sofern der Vermieter darauf reagiert, dass Mieter oder Dritte Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen, z. B. im Kellerflur oder neben den Müllhäusern deponieren, sind die Kosten der Beseitigung nur dann als Aufwand für die Pflege der Innen- und Außenanlagen umlagefähig, wenn die Beseitigung regelmäßig erfolgt – wobei der Zeitrahmen sehr weit gespannt ist (s.o.). Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob Mieter oder Dritte den Sperrmüll abgelagert haben. Entscheidendes Kriterium ist lediglich – wie immer bei Betriebskosten – das Merkmal des laufenden Anfalls der Kosten.

Eine Einschränkung ist in der Fallgruppe B) allerdings zu machen: Der Vermieter muss, insbesondere durch regelmäßige Kontrollgänge und Beseitigung „dunkler Ecken“ die für das Müllentsorgen „geeignet“ sind, das für ihn Zumutbare getan haben, um „illegale“ Sperrmüllablagerungen im Gebäude bzw. der Anlage zu verhindern. Dies sollte er stets dokumentieren. Der Vermieter muss auch mit zumutbarem Aufwand versucht haben, den/die Verursacher zu finden. Findet er diese, haben sie die Kosten der Entsorgung zu tragen. Anderenfalls sind es Kosten, die – sofern regelmäßig anfallend – von allen zu tragen sind.

Um hinsichtlich der Umlagefähigkeit mögliche Einwände auszuschließen, ist es daher empfehlenswert, durch geeignete Maßnahmen, insbesondere durch dokumentierte Kontrollgänge, eine unkontrollierte Ablagerung zu verhindern und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um die Verursacher zu finden.