Wohnungseigentumsrecht: Stimmenanzahl bei Kopfstimmrecht wenn Eigentümern mehrere Wohnungen allein oder zusammen mit anderen gehören

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude auf dem gemeinschaftlichen Grundstück besteht aus drei Eigentumswohnungen, von denen die Sondereigentumseinheit Nr. 2 dem Kläger, die Sondereigentumseinheit Nr. 1 beiden Beklagten je zur Hälfte und die Sondereigentumseinheit Nr. 3 einem der beiden Beklagten alleine gehört. Nach der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht der Sondereigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz, d. h. jeder Eigentümer hat eine Stimme. Im vorliegenden vom BGH zu entscheidenden Fall ging es darum, ob für einen Beschluss die Stimmenmehrheit vorlag (BGH V ZR 64/20).

Der BGH entschied, dass ein Beschluss mehrheitlich zustande gekommen sei und begründete dies wie folgt: Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer vorbehaltlich abweichender Bestimmungen in der Teilungserklärung eine Stimme. Das gilt auch dann, wenn ihm nicht nur eine, sondern mehrere Wohnungen gehören.

Wohnungseigentümer und damit Träger des Stimmrechts ist derjenige, der im Einklang mit der materiellen Rechtslage im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmrechts je eine Stimme.

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich als Eigentümer eingetragen, sind sie zwar beide Wohnungseigentümer, können aber ihr Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben. Dies bedeutet hier, dass die beiden Beklagten bezüglich des Sondereigentums Nr. 1 ihre Stimmen nur gemeinschaftlich ausüben konnten. Im Ergebnis ergeben sich damit insgesamt zwei Stimmen für die Beklagten – eine für beide Beklagten gemeinsam bezüglich des Sondereigentums Nr.1 und eine weitere Stimme für den einen Beklagten, der alleiniger Eigentümer des Sondereigentums Nr. 3 ist.

Denn an der Identität der Eigentümer fehlt es, wenn – wie hier – eine Wohnung im gemeinschaftlichen Eigentum von zwei Personen steht, die andere dagegen einer von diesen allein gehört. Sähe man das anders, bleibe entweder das Stimmrecht des anderen Miteigentümers in Bezug auf die gemeinschaftlich gehaltene Wohnung oder das Stimmrecht des Alleineigentümers der anderen Wohnung unberücksichtigt. Das ist mit § 25 WEG nicht zu vereinbaren.