Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt

Der Beklagte ist Mieter einer Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6. November 2018 forderte die Klägerin den Beklagten auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete zuzustimmen. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne, sowie eine Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Klage wurde vom Amtsgericht und Berufungsgericht als unzulässig abgewiesen, da es wegen fehlender Angabe der Mietpreisspanne formell unwirksam sei. Der BGH entschied hierzu aber anders (BGH 7.7.2021, Az. VIII ZR 167/20):

Gemäß der Rechtsprechung des BGH ist die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die
Zulässigkeit der Klage. Damit hatte das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint.

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann.

Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel muss die Begründung, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind. Der von der Klägerin für ihre Begründung herangezogene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst in einer Tabelle 1 eine – allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende – Basismiete ausweist und sodann in einer zweiten Tabelle konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigt. Wohnwerterhöhende oder -mindernde, nicht durch das Zu-/ Abschlagssystem abgedeckte Sondermerkmale, sowie eine vom Standard abweichende Merkmalsqualität bei den Zu-/ Abschlagsmerkmalen, können über eine dritte Tabelle im Bereich der Spannbreite berücksichtigt werden. Diese liegt in Nürnberg bei plus/minus 22% um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Mittelwert).

Die Klägerin hat in dem Erhöhungsschreiben – neben der ihrer Meinung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete – alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln. Dem Mieter wird durch jene Angaben die (ansatzweise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht.

Es ist nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt, was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3,00 Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird. Es ist weiter nicht erforderlich, dass das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist, wenn der Mieter mit den angegebenen Daten die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen kann.

Fazit:
Der BGH hält damit an seiner Linie fest, dass Anforderungen an die formellen Voraussetzungen eines Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht überstrapaziert werden dürfen. Um zulässig zu sein, muss im Rahmen einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung lediglich ein Mieterhöhungsschreiben vorliegen, anhand dessen der Mieter eine grobe Überprüfung der Berechtigung zur Mieterhöhung vornehmen kann. Sodann ist im Rahmen der Begründetheit zu prüfen, ob die geltend gemachte Miete tatsächlich der ortsüblichen entspricht.