Mit notariellem Vertrag verkauften die Beklagten an die Klägerin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der Versicherer kündigte die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung. Hierüber informierten die Beklagten die Klägerin nicht. Nach Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr erlitt das Dach des Hauses aufgrund eines Unwetters am 22. Juni 2017 einen Schaden, dessen Beseitigung Kosten von 38.386,65 Euro verursacht. Das Landgericht hat die Klage, mit der die Klägerin Zahlung des genannten Betrages verlangt hat, abgewiesen. Die Berufung der Klägerin vor dem Oberlandesgericht ist erfolglos geblieben. Der BGH hatte über die Revision zu entscheiden.

Zunächst stellt der BGH fest, dass der eingetretene Unwetterschaden ein Sachmangel des Grundstücks wäre, wenn zu diesem Zeitpunkt die Gefahr noch nicht auf die Klägerin übergegangen wäre. Der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung stünde in diesem Fall Mängelansprüchen der Klägerin nicht entgegen, weil sich ein solcher Haftungsausschluss mangels besonderer Abrede nicht auf Mängel erstreckt, die erst nach Vertragsschluss, aber noch vor Gefahrübergang aufgetreten sind (BGH vom 24. Januar 2003 –
V ZR 248/02). Ein Gefahrübergang hatte aber bereits stattgefunden.

Die Beklagten haften der Klägerin gegenüber auch nicht auf Schadensersatz wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht. Die Beklagten waren nicht verpflichtet, das Gebäude nach der Kündigung durch den Versicherer im Interesse der Klägerin gegen Unwetterschäden aufrechtzuhalten bzw. über den Zeitpunkt der Beendigung der Gebäudeversicherung hinaus neu zu versichern.

Wird die versicherte Sache von dem Versicherungsnehmer veräußert, tritt gemäß § 95 Abs. 1 VVG an dessen Stelle der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein. Gemeint ist mit der Veräußerung nicht das schuldrechtliche Verpflichtungs-, sondern das dingliche Verfügungsgeschäft. Bei Grundstücken erfordert die Veräußerung deshalb neben der Einigung die Grundbucheintragung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer. Versicherungsschutz genießt er aber auch bereits vor diesem Zeitpunkt. Daraus, dass der Käufer ein Interesse daran hat, dass eine im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestehende Gebäudeversicherung aufrechterhalten bleibt, folgen jedoch keine Pflichten des Verkäufers. Der Veräußerer ist nicht in seiner Dispositionsfreiheit beschränkt, er darf ein bestehendes Versicherungsverhältnis – vorbehaltlich anderer Abreden – jederzeit beenden, auch wenn er damit den Übergang der Versicherung nach § 95 VVG verhindert. Er ist auch nicht gehalten, die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Es bestand auch keine Pflicht der Beklagten, die Klägerin nach Zugang der Kündigungserklärung des Versicherers über den Wegfall des Gebäudeversicherungsschutzes ab dem 10. Mai 2017 zu unterrichten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft die Vertragsparteien gemäß § 242 BGB die – auch nach Vertragsschluss bzw. Vertragserfüllung fortbestehende – vertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertrags-
zwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden und beeinträchtigen könnte. Nach Treu und Glauben kann auch eine Pflicht bestehen, den Vertragspartner auf bestimmte Umstände hinzuweisen, damit diesem nicht unverhältnismäßige, mit der vorangegangenen Vertragserfüllung zusammenhängende Schäden entstehen. So ist beispielsweise der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet, den Mieter auf zwischenzeitlich entstandene oder bekannt gewordene Gesundheitsgefahren hinzuweisen. Eine Informationspflicht besteht aber nicht, wenn es sich um Umstände handelt, die in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fallen, und dieser unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung diesbezüglich keine Mitteilung erwarten durfte.

Danach muss der Verkäufer eines bebauten Grundstücks den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren.

Eine zum Schadensersatz verpflichtende Verletzung vertraglicher Nebenpflichten kommt allerdings in Betracht, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht. Wird in diesem Fall das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft den Verkäufer in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.

Zusammengefasst:

1.
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.

2.
Erklärt der Verkäufer dagegen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages, dass eine Gebäudeversicherung besteht und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft ihn in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.