Kürzung der Modernisierungskosten bei modernisierender Erneuerung funktionsfähiger, aber abgenutzter Bauteile und Einrichtungen

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Beklagten sind Vermieter dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Für keinen der ausgetauschten/erneuerten Bauteile bestand eine fällige Instandsetzungsnotwendigkeit.

Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Beklagten die Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB orientiert an den aufgewendeten Kosten ohne Abzug für fiktive Instandsetzung für Bauteile, die im Zuge der Modernisierung ausgetauscht werden mussten oder zweckmäßigerweise ausgetauscht wurden oder sonst vom Ergebnis her instandgesetzt wurden. Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterhöhung sei der Höhe nach wegen fehlenden Instandsetzungsanteils unberechtigt. Nach einer stattgebenden Entscheidung des Amtsgerichts und einer entgegengesetzten Entscheidung des Berufungsgerichts entschied der BGH hierzu (BGH Urteil vom 17.6.2020, Az. VIII ZR 81/19).

Nach dessen Ansicht durften die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt – das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils – auf die Klägerin umgelegt werden, auch wenn die ausgetauschten Teile noch keine Defekt aufgewiesen haben und keine Erhaltungsmaßnahmen fällig waren.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten hat er aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB – es genügt eine Schätzung – seit Einführung dieser Vorschrift stets eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Da die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ist nach der nunmehrigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ein bislang bereits aus dem Schadensersatzrecht bekannter „Abzug alt für neu“ erforderlich.

Hinweis:

Der BGH äußert sich in diesem Urteil auch noch zu anderen Fragen, insbesondere dazu, welche der vorliegenden baulichen Maßnahmen überhaupt als Modernisierungsmaßnahmen zu werten sind. Nachdem diese Fragen nicht von grundsätzlicher Natur sind, gehen wir hierauf nicht näher ein. Zusätzlich hat der BGH problematisiert, dass eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare und in einer einheitlichen Erhöhungserklärung gesondert ausgewiesenen Maßnahmen gestützt wird, nicht dadurch nichtig i.S.d. §139 BGB wird, dass sie im Hinblick auf einzelne Maßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Der BGH wertet Mieterhöhungserklärungen gemäß § 559b Abs. 1 BGB als „einseitiges Rechtsgeschäft“. Ist ein Teil eines Rechtsgeschäftes nichtig, so führt dies nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäftes, wenn dieses „unteilbar“ ist. Hier hätten abtrennbare einzelne Modernisierungsmaßnahmen aber ein selbständiges Rechtsgeschäft gebildet. Hätte die Vermieterin gewusst, dass ihre Mieterhöhungserklärung teilweise nichtig ist, so hätte sie mutmaßlich den verbliebenen Rest zur Mieterhöhung heranziehen wollen. Dieser Teil der Mieterhöhungserklärung bleibt daher wirksam.

Anmerkungen:

Der Gesetzgeber senkte mit der Fassung des § 559 BGB vom 18.12.2018 den Umlagesatz von elf auf acht Prozent der für eine Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten. Bis zum vorliegenden BGH-Urteil war es herrschende Meinung, dass fiktive, zukünftig erst fällig werdende Instandsetzungskosten nicht von den aufgewendeten Kosten abzuziehen sind. Dieses Urteil bedeutet für alle die Fälle, bei welchen der Vermieter bestehende Gebäudebestandteile modernisiert, durch den Abzug fiktiver Reparaturkosten faktisch eine weitere Senkung des Umlagesatzes.

Es kommt hierbei nur auf das Alter des ausgetauschten Teiles an, egal wie gut der Zustand noch ist. Beispiel: eine Heizungsanlage hat eine Lebensdauer (gemäß Liste) von vielleicht 30 Jahren und ist 20 Jahre alt. Der Vermieter baut eine neue bessere Heizung ein, dann erspart er sich fiktiv Instandsetzungskosten für die bisherige Heizungsanlage. Er muss nach BGH den jetzigen Preis für eine Heizungsanlage der bisherigen Art ermitteln (die es voraussichtlich schon längst nicht mehr gibt), davon zwei Drittel (=abgelaufene Lebensdauer) nehmen und diesen Betrag von den Kosten der neuen Heizung abziehen.

Baut der Vermieter hingegen erstmals an der Kellerdecke eine Dämmung ein, so handelt es sich um etwas Neues, hier ist kein Abzug erforderlich.

Problematisch wiederum dürfte die erstmalige Anbringung eines Wärmeschutzes auf einer Fassade sein. Hier erspart sich der Vermieter die laufende Instandsetzung der Fassade und muss den ersparten Aufwand ermitteln und aus den Modernisierungskosten heraus rechnen.