Der Fachausschuss Recht beim GdW-Bundesverband hat im letzten Jahr die Miet- und Nutzungsverträge einer Überprüfung auf Änderungsbedarf hin unterzogen. Dies erfolgt in regelmäßigen zeitlichen Abständen zum Zwecke einer allgemeinen Kontrolle der Vertragsinhalte oder auf besonderen Anlass hin, etwa in Form von Gesetzesänderungen oder neuer Rechtsprechung. Insbesondere die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Thema „Schönheitsreparaturen“ im letzten Jahr hatte den Fachausschuss zu dieser Vertragsmuster-Prüfung veranlasst. Aber auch die durch eine Entscheidung des LG Leipzig aus dem Jahr 2019 wiederaufgeflammte Diskussion über die Umlegbarkeit der Kosten für die Zwischenablesung im Falle eines Auszugs des Mieters vor dem Ende der Abrechnungsperiode hatte zur Frage geführt, ob hier Änderungsbedarf besteht. Hinzu kommt, dass man im Laufe der Zeit auch ohne Anlass immer wieder einmal bessere Einsichten zum Aufbau oder zu einzelnen Formulierungen des Vertragstextes gewinnt.
Was wurde nicht geändert?
Schönheitsreparaturklausel:
Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen (§ 4 Muster-MV und Muster-NV) wurde nicht verändert. Der Fachausschuss ist zur Überzeugung gekommen, dass auf der Basis der bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (insbesondere vom 08.07.2020) weiterhin von einer Gültigkeit der bestehenden Vertragsklausel ausgegangen werden kann, und eine für die praktische Anwendung günstigere derzeit auch nicht entwickelbar ist.
Betriebskostenumlage und Kosten der Zwischenablesung:
Die Vertragsklausel zur Umlegbarkeit der Kosten der Zwischenablesung im Rahmen der Betriebskostenumlage (§ 5 Abs.4 Muster-MV und Muster-NV) wird vorerst so beibehalten. Der Grund hierfür liegt darin, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die genau diesen Fall beträfe, immer noch nicht vorliegt. Im Rahmen der Fachdiskussion in den mietrechtlichen Zeitschriften werden beide Ansichten hierzu vertreten. Aus dem Kreis der Wohnungsunternehmen war zudem der Hinweis gekommen, dass der Umlegbarkeit dieser Kosten in der Praxis eine nicht zu übersehende Bedeutung zukomme. Das Prozessrisiko muss hier zumindest im Bereich der Amts- und Landgerichte zulasten des Vermieters allerdings als sehr hoch eingeschätzt werden. Sollte sich ein eindeutig ablehnendes Meinungsbild in der Fachpresse ergeben oder eine klare BGH-Entscheidung erlassen werden, so wird man hier möglicherweise später noch eine Veränderung vornehmen müssen.
Was wurde verändert?
§ 3 Abs.2 Muster-MV/NV, Miete und Betriebskosten:
Die Formulierung, dass die Monatsmiete „nach näherer Bestimmung des Vermieters“ zu entrichten sei, wurde gestrichen, da diese Formulierung wegen ihrer „Offenheit“ inzwischen als AGB-widrig angesehen werden muss. Sie ist zudem überflüssig, da gleich unterhalb im Vertragstext die Vereinbarung einer SEPA-Lastschrift zu finden ist.
§ 4 Abs.2 und Abs.3 Muster-MV/NV, Weitere Leistungen des Mieters – Treppenreinigung und Schneebeseitigung:
Hier wurde präzisiert, dass die „jeweils geltende Fassung“ der Hausordnung maßgebend ist.
§ 6 Muster-MV/NV, Kaution:
Es wurde die Regelung einer Kaution in den Muster-Mietvertrag aufgenommen. Bislang gab es hierfür ein separates Papier für eine Kautionsvereinbarung. Der Text entspricht dem Gesetzestext für die Kautionsgestellung in § 551 BGB, der nur die Begrenzung und Anlage der Kaution regelt, jedoch nicht die Verpflichtung. Diese muss erst zwischen Vermieter und Mieter durch vertragliche Vereinbarung hergestellt werden. Dies ist in den Mietverträgen nun geschehen. In die Nutzungsverträge der Wohnungsgenossenschaften wurde dies jedoch nicht übernommen, da hier die Vereinbarung einer Kaution, zumindest immer noch, eher unüblich ist. Bei Bedarf müsste diese wie vormals separat mit dem künftigen Wohnungsnutzer vereinbart werden. Durch den neuen § 6 verschiebt sich die Zählung der übrigen Paragraphen.
§ 16 Abs.2 Muster-MV/NV, mehrere Mieter bzw. „Mehrheit von Mietern“:
Im Absatz 2 verbleibt der Satz, dass im Falle von mehreren Personen auf der Mieterseite, die im Vertrag als Vertragspartei genannt sind, eine Willenserklärung an die Mieterseite dann auch allen Personen zugehen muss. Dies spiegelt die geltende Rechtslage wieder und genügt für die Handhabung in der Praxis. Die bisher angefügten weiteren Zusätze (Zugangsfiktion durch eine dem Mieter unterstellte Empfangsbevollmächtigung seiner Mit-Vertragsparteien) haben sich im Laufe der Zeit demgegenüber als nur schwer verständlich erwiesen und sind inzwischen auch vermehrt rechtlichen Risiken im Rahmen einer AGB-Kontrolle ausgesetzt.
§ 19 Muster-MV/NV, Energieausweis:
Diese Vertragsklausel war inzwischen veraltet. An Stelle der „Energieeinsparverordnung“ wird jetzt allgemein, und somit flexibel, auf die „energierechtlichen Bestimmungen“ verwiesen.
Insofern könnte zwar die Mitteilung einer entsprechend anderen Rechtsansicht nach interner Prüfung im Einzelfall an das Versorgungsunternehmen erfolgen, eine Verpflichtung, gegen einen zu hohen Umsatzsteuerausweis in Versorgerrechnungen vorzugehen, dürfte jedoch nach aktueller Rechtslage nicht bestehen.
Sofern Mieter gegen die Betriebskosten aus den hier beschriebenen Gründen vorgehen, erscheint eine Korrektur nach dem jetzigen Meinungsstand ebenfalls nicht zwingend oder erforderlich.
Gerichtliche Entscheidungen hierüber sind noch nicht ersichtlich.
Wir werden Sie über den weiteren Stand informieren.
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