Die Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind nicht Kosten des Allgemeinstroms.

I. Welche Stromkosten gehören zu welcher Betriebskostenposition

Gemäß § 2 Nr. 11 der BetrKV gehören zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. Nicht umlegbar gemäß Nr.11 sind die anderen im Gebäude anfallenden Stromkosten. Bei diesen „anderen“ anfallenden Stromkosten handelt es sich um Strom, der

entweder
einer Betriebskostenpositionen des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrkV zuzuordnen ist, wie z. B. die Kosten des Betriebsstroms bei Nr. 4a (zentrale Heizungsanlage), Nr. 7 (Aufzug), Nr. 15 (Antennenanlage bzw. private Verteilanlage) oder auch die Stromkosten, die im Rahmen der Gebäudereinigung (Nr. 9) oder der Gartenpflege (Nr. 10) anfallen

oder
der Nr. 17 (sonstige Betriebskosten) zuzuordnen ist, wie z.B. Strom für die auf dem Dach befindliche zentrale Lüftungsanlage.

II. Umlegbarkeit

Die neben der Beleuchtung anfallenden Stromkosten sind nur umlegbar, wenn sie sich

entweder
einer entsprechenden im Mietvertrag vereinbarten Ziffer der BetrkV (in den GdW-Mustermietverträgen bereits vorgegeben)
zuordnen lassen bzw. bei sonstigen Betriebskosten, wenn sie unter „sonstige Betriebskosten“ namentlich aufgeführt sind.

oder
der Mietvertrag eine Klausel bezüglich neu entstehender Betriebskosten enthält (bei den GdW-Musterverträgen gegeben: § 3 Abs. 4b) „… die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden…“) und die Stromkostenart erst nach Mietvertragsabschluss angefallen ist (sonst wären es keine neu entstehenden Betriebskosten).

Eine standardmäßig nicht in der BetrkV aufgeführte Position „Allgemeinstrom“ zusätzlich in den Mietvertrag aufzunehmen bringt nichts, da das Wort „Allgemeinstrom“ mitunter nur als anderes Wort für Kosten der Beleuchtung verstanden wird.

Voraussetzung ist in sämtlichen Fällen stets, dass die jeweiligen Stromkosten gesondert bestimmt werden können. In tatsächlicher Hinsicht dürfte die Erfassung der jeweils anfallenden Stromkosten das Problem sein, da man hierzu einen eigenen Zähler für die Aufzugsanlage, die zentrale Lüftungsanlage usw. braucht. Gemäß BGH (20.2.2008, Az. VIII ZR 27/07) können abzurechnende Stromkosten zwar geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den angesetzten Betrag, hat der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung jedoch darzulegen. Dies kann z.B. erfolgen, indem der Vermieter den Stromverbrauch elektrischer Geräte – so sich dieser anhand des jeweiligen Datenblattes ermitteln lässt – mit den durchschnittlichen jährlichen Betriebsstunden multipliziert. Endet ein Streit mit dem Mieter über die Stromkosten jedoch vor Gericht, läuft dieser darauf hinaus, dass zum Nachweis der Behauptung des Vermieters betreffend den Stromverbrauch ein kostenträchtiges Sachverständigengutachten einzuholen ist.

Exkurs:
Stromkosten, die für die Tiefgarage anfallen (z.B. für das Tor, die Brandmeldeanlage, die Duplexstellplätze, die Be-/Entlüftung, die Funkanlage), dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, die einen Tiefgaragenstellplatz gemietet haben und wenn die Umlagefähigkeit entsprechend obigen Ausführungen vereinbart ist.