Die WohnungswirtschaftBayern

Nicht jedes Home taugt zum Office

Mietwohnung nicht uneingeschränkt zur Heimarbeit nutzbar

München (12.09.2019) – Für immer mehr Arbeitnehmer ist eine Tätigkeit im Home Office interessant. Wer dem täglichen Pendelverkehr und lauten Großraumbüros durch die Arbeit in seiner Mietwohnung entkommen möchte, sollte jedoch die rechtlichen Rahmenbedingung kennen. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) gibt einen Überblick über die Rechtslage bei der beruflichen Nutzung der Mietsache als Arbeitsplatz.

Ob Heimarbeit in den eigenen vier Wänden erlaubt ist, hängt längst nicht nur von der Zustimmung des Chefs ab. Auch der Vermieter darf mitreden. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in der Vergangenheit, dass bei einer beruflichen Tätigkeit aus der Mietwohnung heraus die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist, sobald diese eine Außenwirkung entfaltet (Aktenzeichen BGH, IMR 336, VII ZR 16508). Eine Außenwirkung besteht nach Auffassung des Gerichts bereits durch das Anbringen eines Firmenschildes oder wenn Kunden in der Wohnung empfangen werden.

Entscheidend ist die Außenwirkung
Grundsätzlich muss der Vermieter laut Urteil des BGH zwar eine teilgewerbliche Nutzung der Mietsache dulden: Eine Tätigkeit mit „übermäßiger Außenwirkung“ muss er jedoch nicht hinnehmen. Hierunter kann das Anbringen von Beschilderungen oder der Gebrauch der Wohnungs- als Geschäftsadresse ebenso fallen wie regelmäßiger Kunden- und Mitarbeiterverkehr sowie natürlich eine steigende Lärmbelastung. In diesen Fällen sollte im Vorfeld unbedingt die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, um Ärger zu vermeiden. Wegen der „gewissen Außenwirkung“ wurde auch eine Nutzungsänderung zum Einbau eines Darstellungs- und Schaustellereizimmers für die Durchführung von Erotikchats im Internet durch das zuständige Landratsamt zu Recht abgelehnt, urteilte das Verwaltungsgericht München (18.01.2017 – 1 ZB 16.2474).

Bauliche Veränderungen an der Mietsache, etwa das Einziehen neuer Wände zur Schaffung eines Büros, müssen grundsätzlich immer durch den Vermieter genehmigt werden. Eigenmächtige Umbauten können im schlimmsten Fall Anlass für eine fristlose Kündigung sein.

Wer am heimischen Schreibtisch einer stillen Arbeit nachgeht, befindet sich mietrechtlich dagegen auf der sicheren Seite. Unterrichtsvorbereitungen durch Lehrkräfte oder die Bearbeitung dienstlicher E-Mails müssen dem Vermieter nicht zur Kenntnis gebracht werden.

Für manche Berufsgruppe steht einer Nutzung der Mietwohnung als Home Office damit schon heute nichts mehr im Wege. Wer regelmäßig Kunden empfangen oder nicht auf das Firmenschild im Treppenhaus verzichten möchte, sollte sich morgens jedoch auch weiterhin lieber vor die Haustür und auf den Weg ins Büro begeben.

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