Die WohnungswirtschaftBayern

Kommentar: Wir brauchen geförderten Wohnungsbau

Deutschland ist gebaut. Dieses Credo bestimmte angesichts der verhaltenen Bevölkerungswachstumsprognosen ab Mitte der 1990er Jahre für rund 25 Jahre die deutsche Wohnungspolitik. Der geförderte Wohnungsbau war auf Bundesebene kein großes Thema. Diese Situation hat sich gravierend geändert. Der Wohnungsbau wird inzwischen parteiübergreifend als die soziale Frage unserer Zeit bezeichnet.

Auch bei den Menschen im Freistaat Bayern ist das Thema Wohnen angekommen. Jahrelang war bei den Wohneigentums- und Mietpreisen nur die Landeshauptstadt München die Stadt der Superlative. Das hat sich spürbar gewandelt. Bezahlbarer Wohnraum ist in allen bayerischen Ballungszentren ein knappes Gut geworden. Die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern spüren den Druck auf den Wohnungsmärkten durch die zunehmende Nachfrage und die wachsenden Wartelisten für geförderte Wohnungen. Neu ist, dass inzwischen auch in vielen Klein- und Mittelstädten bezahlbare Wohnungen fehlen.

Die bayerische Staatsregierung hat 2018 das Ziel von 500.000 neuen Wohnungen bis zum Jahr 2025 ausgerufen. Das entspricht den von der Wohnungswirtschaft seit langem geforderten 70.000 neuen Wohnungen jährlich.

Dabei müssen rund 20 Prozent des Neubauvolumens im Sektor bezahlbare Mietwohnungen entstehen. Menschen, die sich aus eigener Kraft nicht am freien Wohnungsmarkt versorgen können, sind auf diese Wohnungen angewiesen. Geförderte Mietwohnungen sind aber auch für die Bezieher mittlerer Einkommen essentiell. Die Kindergärtnerin, die Pflegekraft oder der Polizeibeamte, viele dieser Berufsgruppen, ohne die das Leben in unseren Städten nicht so reibungslos ablaufen würde, könnten sich die Ballungszentren sonst nicht mehr leisten.
Das ist auch dem Gesetzgeber bewusst. Das Bayerische Wohnraumförderungsgesetz hatte von Anfang an das Ziel, mit den höchstmöglichen Einkommensgrenzen nach Artikel 11 (BayWoFG) rund 60 Prozent der bayerischen Haushalte zu erreichen. Da wegen der Einkommensentwicklung seit der Verabschiedung des Gesetzes im Jahr 2006 immer weniger Haushalte förderberechtigt waren, wurden im Mai 2018 die Einkommensgrenzen der Wohnraumförderung erhöht.

Für eine Familie mit einem Kind stieg dadurch die gesetzliche Einkommenshöchstgrenze von bisher 36.500 Euro auf 45.500 Euro. Das entspricht einem höchstmöglichen Jahresbruttoeinkommen von 67.270 Euro.

Der vom IW Köln erhobene Vorwurf, die soziale Wohnraumförderung sei durch die hohe Zahl der Fehlbeleger wenig treffsicher und ineffizient, geht an der gesellschaftlichen Realität vorbei, lautet doch die Begründung für diese These: „…nur rund 46 Prozent der Haushalte, die in Sozialwohnungen leben, verfügen über weniger als 60 Prozent des Median-Einkommens und gelten damit als armutsgefährdet.” Ein Blick auf die im letzten Absatz genannten Einkommensgrenzen der bayerischen Wohnraumförderung und auf die Zielrichtung der Wohnraumförderung zeigt, dass hier Welten aufeinanderprallen.

Welten prallen leider auch manchmal aufeinander, wenn die Politik versucht, den steigenden Mietpreisen in den deutschen Städten Herr zu werden. Dieses Problem kann nicht über Regulatorik gelöst werden. Der einzige funktionierende Lösungsansatz ist eine Ausweitung des Angebots: Den Bau von Wohneigentum, freifinanzierten und geförderten Mietwohnungen – nur dadurch wird eine preisdämpfende Wirkung erzielt. Und darauf muss sich die Politik konzentrieren.

Doch auf Bundes- und Landesebene ist die Zahl der Baugenehmigungen sogar leicht rückläufig. Ende Februar hat das Bayerische Landesamt für Statistik über die Wohnungsbaugenehmigungen für das Jahr 2018 informiert. Mit 73.313 Wohnungsbaugenehmigungen ist ein Rückgang um 2,2 Prozent zu verzeichnen. Beim Geschosswohnungsbau gab es eine positive Entwicklung. In Mehrfamilienhäusern sollen 36.166 Wohnungen (+4,5 Prozent) geschaffen werden. Dieser Trend lässt sich auch auf Bundesebene beobachten. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde von Januar bis Dezember 2018 in Deutschland der Bau von rund 347.300 Wohnungen genehmigt. Das ist ein Rückgang von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Allein bei den Mehrfamilienhäusern gab es mit rund 180.700 genehmigten Wohnungen eine Zunahme um 4,7 Prozent.

Der Zuwachs beim Geschosswohnungsbau ergab sich maßgeblich durch die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern beziehungsweise die Mitglieder der anderen Regionalverbände im GdW. Diese Wohnungsunternehmen haben in den letzten Jahren ihre Neubauinvestitionen drastisch erhöht.

Deshalb an dieser Stelle der Appell an die politisch Verantwortlichen: Unterstützen und fördern Sie die Leistungen der sozial-orientierten Wohnungswirtschaft und nehmen Sie sie nicht als selbstverständlich hin. Diese Wohnungsunternehmen sind durch ihren satzungsmäßigen Zweck für die Versorgung breiter Bevölkerungsschichtem mit bezahlbarem Wohnraum zuständig. Doch auch für sie gilt das Postulat der Wirtschaftlichkeit.

Vor diesem Hintergrund lautet unser Wunsch: Mehr Zuckerbrot und weniger Peitsche. Damit die lange und erfolgreiche Geschichte des sozialen Wohnens in Deutschland auch weiterhin fortgeschrieben werden kann.

Verbandsdirektor Hans Maier