Die WohnungswirtschaftBayern

Die Wohnungswirtschaft Bayern – Sozial und fair seit 110 Jahren

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen verzeichnet eine Gründungswelle von Wohnungsunternehmen. Im Jahr 2018 wuchs der Verband um zwölf Unternehmen auf 476 Mitglieder. Das ist das stärkste Wachstum seit mehr als 30 Jahren – wahrscheinlich sogar seit den Nachkriegsjahren. Für das Jahr 2019 zeichnen sich bereits zwei Neuaufnahmen in den Verband ab und es werden viele weitere Gründungsgespräche geführt. Ein guter Anlass einmal kritisch zu hinterfragen, was uns als Verband ausmacht, welche Ziele wir haben und natürlich welche gesellschaftliche Bedeutung die Wohnungswirtschaft Bayern – also die Gesamtheit unserer Mitglieder – hat.

Lassen Sie uns kurz auf die Verbandsgeschichte zurückblicken. Am 16. Mai 2019 wird der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen 110 Jahre alt. Gegründet wurde der Verband von 14 Bauvereinigungen mit dem Ziel der „Verbesserung der Wohnverhältnisse im allgemeinen und insbesondere der minderbemittelten Bevölkerung als eine der wichtigsten sozialen Aufgaben der Gegenwart“. Diese Zielsetzung hört sich heute genauso aktuell an wir vor 110 Jahren und die Allermeisten von uns würden sie eins zu eins unterschreiben. Die Kernaufgabe des VdW Bayern und seiner Mitgliedsunternehmen ist seit damals die gleiche geblieben: Den Menschen in Bayern eine angemessene Teilhabe am Leben in unserer Gesellschaft zu ermöglichen – gerade bei dem für die Menschen in unserem schönen Bayern so wichtigen Thema Wohnen.

Baugenossenschaft des Eisenbahnpersonals Nürnberg

Die Vielzahl von Neugründungen, nicht erst im Jahr 2018, sondern bereits seit sechs Jahren, ist ein Indikator für die angespannten Wohnungsmärkte. Besonders in Zeiten einer schwierigen Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum spürt man die wichtige Rolle der sozial orientierten Wohnungswirtschaft: Stabilität und Kontinuität beim sensiblen Gut Wohnen für die Mieter und Mitglieder zu gewährleisten.

Seit 110 Jahren arbeitet der VdW Bayern dafür, die gesellschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen für seine Mitgliedsunternehmen zu gestalten und die Mitglieder bei ihrem Kerngeschäft nach besten Kräften zu unterstützen. Im politischen Raum durch die Interessenvertretung auf kommunaler, Landes- und Bundesebene, als (genossenschaftlicher) Prüfungsverband bei allen Fragen der Unternehmensführung, durch die Rechtsberatung und die vielen Dienstleistungen der VdW Bayern Treuhand und der weiteren Tochter- und Enkelunternehmen: Von der Altersversorgung, über die Datenschutzberatung bis zur Personalvermittlung und Versicherungsdienstleistungen. Die Angebotspalette wurde und wird laufend den Bedürfnissen angepasst. Das entspricht einem der Kernziele des Verbandes, in die Zukunft gewandt zu agieren und eine Vorreiterrolle zu übernehmen. Gerade als Wirtschaftsbetrieb hat der VdW Bayern zum einen die Aufgabe, seine Kräfte so zu bündeln, dass der Nutzen für die Verbandsmitglieder sichtbar wird. Und zum andern müssen sich die Verantwortlichen immer wieder die Frage stellen, welche Kompetenzen für einen guten Mitgliederservice aufgebaut werden müssen.

Deshalb darf der VdW Bayern nicht in der Gegenwart verharren, sondern will gemeinsam mit den Mitgliedsunternehmen den großen Wandel der derzeit auf allen Ebenen im Gang ist nutzen und meistern. Das 110. Jahr der Verbandsgeschichte wird auch genutzt, um die strategischen Weichen für die nächsten Dekaden zu stellen. Den Prozess haben wir zu Jahresbeginn angestoßen und er wird uns das weitere Jahr begleiten.

Die Bedeutung der Verbandsarbeit

Um sich noch einmal zu verdeutlichen, welche Rolle der Verband für die Wohnungswirtschaft, aber auch für Kommunen und Gesellschaft hat, soll an dieser Stelle ein Zitat des damaligen Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt München, Christian Ude, wiederholt werden: „Ihre Mitwirkung an der Gesetzgebung, die Mobilisierung des wohnungspolitischen Sachverstands, ist heute mindestens genauso erforderlich, wie vor 100 Jahren.“ Diese wohltuenden Worte hat Ude bei unserer Jubiläumsfeier im Jahr 2009 gesagt und als Beispiele für die Verbandsarbeit den Kampf gegen die Privatisierung kommunaler Wohnungsunternehmen, die Verhinderung der Besteuerung der EK 02-Bestände und die Förderung eines Investitionsklimas als Zukunftsaufgabe genannt.

In München war das Thema Wachstums- und Zuzugsregionen und die Gefährdung des sozialen Friedens durch einen hohen Wohnungsfehlbestand schon 2009 ein Thema. Diese Entwicklung hat uns inzwischen in den meisten bayerischen Ballungsgebieten und in vielen deutsche Mittel- und Kleinstädten eingeholt und es ist in ganz Bayern – also auch im ländlichen Raum – ein hoch politisches Thema.

Bild: GWG München

Für viele Menschen im Freistaat ist das Wohnen derzeit eine der bedeutendsten Herausforderungen. Die Politik hat auf die Sorgen der Bürger reagiert. So wurde das Wohnen über alle Parteigrenzen hinweg als eine der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit benannt. Mit der wohnungspolitischen Antwort, dem Instrumentenkasten zur Bekämpfung der Wohnungsnot haben wir uns seitdem intensiv beschäftigt. Leider vor allem mit den regulatorischen Instrumenten. Stichwort Mietpreisbremse. Auf die Umsetzung zentraler Elemente für den Wohnungsbau wie einen Stopp des Baukostenanstiegs, den Zugang zu bezahlbarem Bauland oder deutlich schnellere Genehmigungsverfahren warten wir noch.

Oft hat man das Gefühl, dass die Politik die Mietpreisbremse als Allheilmittel für die angespannten Wohnungsmärkte sieht und dabei unbeabsichtigt auch die sozial orientierten Wohnungsunternehmen ausbremst. Deshalb soll im Folgenden nochmals die Geschäftspolitik dieser Unternehmen erläutert werden – auch als Argumentationshilfe für Diskussionen im politischen Raum.

Das Kerngeschäft der Wohnungsunternehmen – Das was sie verbindet

Nach dem (satzungsgemäßen) Unternehmenszweck stellen die meisten der VdW Bayern-Mitglieder Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu bezahlbaren Mieten zur Verfügung. Ihr Hauptziel ist die sozial stabile Wohnungsversorgung der bayerischen Bevölkerung bzw. der Mitglieder bei Wohnungsgenossenschaften.

Dabei sind sie an das Postulat der Wirtschaftlichkeit gebunden, das heißt

  • die Unternehmen sind auf Grund gesellschaftsrechtlicher Vorgaben gehalten, ihren Geschäftsbetrieb so zu führen, dass keine Verluste entstehen und
  • die Mitgliedsunternehmen müssen das notwendige Eigenkapital für zukünftige Investitionen in Modernisierung und Wohnungsneubau selbst erwirtschaften. Externe Finanzmittelgeber zur Aufbringung des erforderlichen Eigenkapitals für diese Investitionen stehen den Unternehmen meist nicht zur Verfügung.

Die Geschäftspolitik der allermeisten Verbandsmitglieder ist auf ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit ausgerichtet. In der Praxis bedeutet dies,

  • Die Wohnungen werden nachhaltig im Eigenbestand gehalten. Die Wohnungsunternehmen spekulieren nicht mit der Wertsteigerung von Grund und Boden, die derzeit in ganz Bayern beobachtbar ist. Bestandsverkäufe erfolgen (in Einzelfällen), wenn die Wirtschaftlichkeit dort notwendiger Investitionen ansonsten nicht dargestellt werden kann.
  • Die Geschäftsmodelle der Wohnungsunternehmen sind generationenübergreifend. Die Wohnungen sollen auch für die nächsten Generationen attraktiv gehalten werden. Investitionen oder Ersatzneubauten sind erforderlich, um den Wohnungsbestand insgesamt auf einem zeitgemäßen Stand zu halten, gerade auch im Hinblick auf das gesellschaftlich wichtige Ziel des Klimaschutzes im Gebäudebestand.
  • Die Menschen, die bei den Verbandsmitgliedern wohnen, haben ein lebenslanges Wohnrecht, wenn sie sich an die Mieter- und Mitgliederpflichten halten. Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht.
  • Die Mieten der Wohnungen werden nach betriebswirtschaftlichen Kriterien so kalkuliert, dass die Wirtschaftlichkeit nachhaltig gegeben ist und zukünftige Investitionen im Bestand oder für Neubauten durchführbar sind. Zudem gibt es häufig Härtefallregelungen, die es erlauben, bei der Miete auf die persönliche Leistungsfähigkeit der Mieter bzw. der Mitglieder Rücksicht zu nehmen.
  • Die Mieten orientieren sich daran, was nachhaltig zur Kostendeckung benötigt wird. Eine Gewinn- oder Renditemaximierung wird nicht angestrebt. Die Durchschnittsmiete der Wohnungsunternehmen liegt deshalb heute in allen Regionen in Bayern deutlich unter den ortsüblichen Vergleichsmieten und dies wird auch zukünftig so sein. Das hängt mit der Philosophie dieser Unternehmen zusammen. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen fragen sich „Was brauche ich an Miete?“ und sie stellen sich nicht die Frage „Was kriege ich an Miete?“.
  • Bei den einzelnen Investitionsvorhaben wird nur die wirtschaftlich notwendige Eigenkapitalverzinsung angesetzt. Diese bemisst sich am Risiko der Investition und liegt bei den gegebenen Kapitalmarktkonditionen derzeit deutlich unter der ehemals gemeinnützigkeitsrechtlich zulässigen Eigenkapitalverzinsung von 4%.

Verbandsmitglieder sind Partner der Kommunen

Darüber hinaus sind die Verbandsmitglieder starke Partner der Kommunen. Sie sind nicht nur bei der Wohnraumversorgung, und hier insbesondere in der Daseinsvorsorge aktiv, sondern übernehmen auch andere wichtige Aufgaben. Das Engagement der Verbandsmitglieder geht von aktivem Sozialmanagement über Maßnahmen beim Stadtumbau und der sozialen Stadt bis zur Unterstützung ausländischer Mieter bei der Integration. Dazu kommen noch die gesellschaftspolitisch wichtigen Themenfelder Klimaschutz und demographischer Wandel. Die Wohnungswirtschaft bekennt sich zu den Klimaschutzzielen im Gebäudesektor und zur Notwendigkeit, altersgerechten Wohnraum im Bestand zu haben. Bei der Umsetzung dieser Maßnahmen drohen allerdings Zielkonflikte, wenn die Einnahmeseite der Wohnungsunternehmen drastisch beschnitten wird und damit der langfristige Bestand dieser Unternehmen gefährdet wird.

Fazit

Der Hauptzweck der Verbandsmitglieder ist und bleibt die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum. Um diesen Auftrag jetzt und auch in Zukunft erfüllen zu können, müssen die gesellschaftspolitischen Rahmenbedingungen passen. Und hier schließt sich der Kreis wieder zum VdW Bayern. Denn unsere Aufgabe und unser Ziel ist es, die Verbandsmitglieder auf allen Ebenen zu unterstützen, zu beraten und zu fördern. Damit diese auch weiterhin faires und soziales Wohnen für die Menschen in Bayern anbieten können.

von Verbandsdirektor Hans Maier
aus wohnen – ZdW Bayern 1/2019