Die WohnungswirtschaftBayern

„Unser Ziel ist es, neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen“

Am 12. November wurde das neue bayerische Kabinett vorgestellt. Eine der wichtigsten Aufgaben hat der neue Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr: die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Die Redaktion  sprach mit Dr. Hans Reichhart über seine Ziel und Pläne.

Herzlichen Glückwunsch zur Berufung zum bayerischen Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr. Zum Beginn des Interviews eine persönliche Frage: Wie wohnt eigentlich der neue Bauminister?

Ich wohne in Scheppach, aktuell noch zur Miete, doch ich habe vor zu bauen. Ich kenne bald also beide Seiten, Miete und Eigenheim.

Bei den repräsentativen Umfragen des Meinungsforschungsinstituts infratest dimap im Auftrag des BR Politikmagazins „Kontrovers“ ist Wohnen inzwischen das zweitwichtigste Thema. In den bayerischen Metropolen mit mehr als 100.000 Einwohnern entfällt sogar gut jede dritte Nennung auf den angespannten Wohnungsmarkt. Was sind für Sie die größten Herausforderungen?

Es freut mich natürlich, dass Bayern erfolgreich und attraktiv ist. Wir bieten viele Arbeitsplätze und hochwertige Lebensqualität, durch den Zuzug wächst natürlich auch die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner. Gleichzeitig ändern sich unsere Gewohnheiten, der Standard und die Lebenserwartung: Wir leben länger und wir leben im Schnitt auf mehr Wohnfläche. Damit wächst aber auch die Herausforderung für uns, weiterhin gleichwertige Lebens- und Arbeitsverhältnisse in allen Teilen des Landes gewährleisten zu können. Deshalb ist es mir wichtig, dass Wohnen bezahlbar ist, eine Mietwohnung genauso wie ein Eigenheim.

Das Ziel steht bereits fest: 500.000 neue Wohnungen sollen bis 2025 entstehen. So hat es der Ministerpräsident bei seinem Amtsantritt formuliert, so sieht es auch der Koalitionsvertrag vor. Welche Schwerpunkte werden Sie beim Wohnungsbau setzen?

Unser Ziel ist es, neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Mit der neuen Wohnungsbaugesellschaft „BayernHeim“ wollen wir 10.000 neue Mietwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen bauen. Um 500.000 Wohnungen bis zum Jahr 2025 zu errichten, brauchen wir aber die Anstrengungen aller Akteure. Private Investoren, Wohnungsgenossenschaften, kirchliche und kommunale Wohnungsunternehmen – sie alle müssen entschlossen zupacken. Nur gemeinsam können wir diese Aufgabe schultern. Einen großen Schwerpunkt bildet unsere Wohnraumoffensive. Hier haben wir ein Fundament, auf das wir aufbauen können. Heuer stellen wir für die Wohnraumförderung einen Rekordbetrag von insgesamt 886 Millionen Euro zur Verfügung. Diese Mittel wollen wir auf dem jetzigen Rekordniveau verstetigen.

Für die Wohnungswirtschaft sind der Zugang zu bezahlbarem Bauland, die Senkung der Baukosten und die oft langen Genehmigungsverfahren aktuell die größten Hürden. Welche Impulse wird die Staatsregierung hier setzen?

Um Bauland zu mobilisieren, werden wir die staatlichen Grundstücke, die für den Wohnungsbau in Betracht kommen, nutzen. Das ist aber nur ein Baustein. Ein Großteil des nötigen Baulands befindet sich in Privatbesitz oder im Besitz der Kommunen. Auch die Kirchen haben viele bebaubare Flächen. Daher appelliere ich ganz stark an alle, Bauland zu schaffen. Wir stehen hier unterstützend zur Seite. Wir fördern beispielsweise Kommunen, die ihren Leerstand und Baulücken durch das Förderprogramm „Erhebung der Innenentwicklungspotentiale“ kartieren. Die Städte und Gemeinden können dann einen Maßnahmenkatalog zur Erhebung ihrer Entwicklungspotentiale im Innenbereich erstellen und ganz gezielt Eigentümer ansprechen.

Um die Baukosten zu senken, wäre es ein guter Anfang mit der Grunderwerbsteuer anzufangen. Es ist kaum vermittelbar, dass eine Familie, die sich erstmals ihre eigenen vier Wände leisten will, hier 3,5 Prozent zahlen muss. Ich werde mich mit Nachdruck dafür einsetzen, dies zukünftig steuerfrei zu stellen. Außerdem dürfen technische Normen privater Normgeber, wie etwa des DIN, nicht dazu führen, dass Bauen und damit auch Wohnen unerschwinglich wird. Bund und Länder arbeiten hier gemeinsam an einer Begrenzung der Kostenfolgen der Normung.

Mit der Digitalisierung der Baugenehmigungsverfahren sehen wir zudem die Chance für Effizienzsteigerungen. Wir werden in Bayern sehr zeitnah mit einem Pilotprojekt in Modelllandkreisen beginnen. Wenn Standard-Baugenehmigungsverfahren schneller gehen, gibt es mehr Kapazitäten, um komplexe Baugenehmigungsverfahren schneller zu genehmigen. Jeder Monat, den man früher mit dem Bauen anfangen kann spart Miete und Baukosten.

Viele Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau – wie z.B. das Steuerrecht – können nur auf Bundesebene angepasst werden. Wie will der Freistaat Bayern hier im Bund agieren?

Das ist richtig. Der Freistaat macht sich daher für Anpassungen im Bundesrecht stark. Nach innen wachsen statt nach außen wuchern und höher, tiefer, dichter bauen – das sind dabei unsere Leitmotive. Wir denken auch an den ländlichen Raum. Wir wollen beispielsweise die Gewinnung von Bauland von Landwirten verbessern. Im Koalitionsvertrag haben wir uns daher auf eine Bundesratsinitiative verständigt. Wir wollen, dass Landwirte Bauland steuerfrei oder steuerbegünstigt aus dem Betriebsvermögen entnehmen dürfen, wenn sie darauf Miet- und Eigenwohnraum schaffen. Wir unterstützen zudem den Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Einführung einer Sonderabschreibung. Damit wollen wir den Mietwohnungsneubau steuerlich fördern. Fünf Prozent über vier Jahre hinweg, befristet bis 2021. Diese gibt es dann zusätzlich zur linearen Abschreibung.

Großes Potential sehe ich bei der Aufstockung von bestehenden Gebäuden. Bayern setzt sich hier im Bund für eine steuerliche Förderung ein, sofern dadurch neuer Wohnraum geschaffen wird. Die durch Aufstockungen anfallenden Herstellungskosten sollen mit zehn Prozent für zehn Jahre abgeschrieben werden können. Um Wohnraum dauerhaft zu erhalten, werden wir uns beim Bund auch für die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung einsetzen.

Ein Interessenkonflikt könnte sich bei den Politikzielen Bauland aktivieren und Flächenverbrauch verringern ergeben. Die Wohnungswirtschaft befürchtet eine wachsende Konkurrenz um die raren Bauflächen – insbesondere für den preisgünstigen Wohnungsbau. Wie könnte eine Lösung aussehen?

Lebensraum für Familien schaffen und gleichzeitig verantwortungsvoll mit den natürlichen Ressourcen umgehen – das ist ein Spagat, der nur durch eine ganzheitliche Strategie erfolgen kann, die alle Beteiligten gemeinsam tragen. In der Innenentwicklung schlummert Potential. Wir müssen bestehende Entwicklungspotentiale nutzen und Ortskerne auf Leerstand und Bebaubarkeit überprüfen, bevor unverbaute Natur mit neuem Baurecht versehen wird. Damit steigern wir auch die Lebensqualität in den ländlichen Räumen, was wiederum die Ballungsgebiete entlastet. Wir setzen auf Anreize, um die Kommunen mit gezielten Förderprogrammen in ihren Bemühungen bestmöglich zu unterstützen. Gutes Flächenmanagement ist die beste Antwort auf steigenden Flächenverbrauch.

Auch die Städtebauförderung leistet hier einen wichtigen Beitrag, vor allem mit der Initiative „Innen statt Außen“. Satte 80 Prozent der förderfähigen Kosten übernimmt der Freistaat für Projekte, die helfen, den Ortskern oder die Stadtmitte zu beleben. Allein 2018 stehen uns dafür 75 Millionen Euro zur Verfügung. Besonders finanz- und strukturschwache Gemeinden erhalten sogar eine Förderung von bis zu 90 Prozent. Zum anderen gibt es Geld für Flächenrecycling aus der Förderinitiative „Flächenentsiegelung“. Damit greifen wir Kommunen unter die Arme, die befestigte Flächen wie Gewerbebrachen oder überdimensionierte Verkehrsflächen entsiegeln möchten. Dafür stehen uns heuer 25 Millionen Euro zur Verfügung.

Die Wohnungsfrage wird sich nicht alleine in den Städten lösen lassen. Hier sind Kooperationen mit dem Umland und eine Stärkung des ländlichen Raums gefragt. Was kann in Regionen mit niedrigen Marktmieten für den Wohnungsbau getan werden?

Unsere Förderprogramme haben nicht nur die Ballungsräume im Blick. Gerade viele kleine Gemeinden nutzen beispielsweise das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm, um ihren innerörtlichen Gebäudebestand zu revitalisieren. Die Laufzeit des Programms werden wir bis mindestens 2025 verlängern. Und im Bayerischen Wohnungsbauprogramm, mit dem wir den Mietwohnungsbau durch Wohnungsunternehmen und Investoren fördern, haben wir mit der aufwendungsorientierten Förderung AOF eine Fördervariante, die vor allem in solchen Regionen eine auskömmliche Finanzierung bietet, in denen die Mieten sehr niedrig sind.

Auch unsere Programme der Städtebauförderung bieten verschiedene Möglichkeiten, vorhandenen Wohnraum zu modernisieren, Leerstände wieder zu nutzen und Wohnraum zu schaffen: Aus brachliegenden Grundstücken des Militärs, der Bahn oder Industrie entstehen lebenswerte Stadtquartiere. Mit den Mitteln der Städtebauförderung stärken wir Städte wie auch Ortskerne im ländlichen Raum. Der ländliche Raum profitiert besonders stark – in Bayern fließen mehr als 70 Prozent der Städtebauförderungsmittel in den ländlichen Raum.

Natürlich ist es gerade in den Ballungsräumen unumgänglich, dass Stadt und Umlandgemeinden verstärkt zusammenarbeiten. Ein gutes Beispiel hierfür ist die jüngste Einigung auf die MVV-Tarifreform. Sie wird enorme Verbesserungen für Einpendler nach München mit sich bringen und das Wohnen auch außerhalb der Stadt attraktiver machen.

Langfristig wird sich die Situation in den Ballungsräumen aber nur dann verbessern, wenn wir es schaffen, den ländlichen Raum als attraktiven Wohn- und Arbeitsstandort zu stärken. Der Freistaat ist mit gutem Bespiel vorangegangen: In den letzten Jahren haben wir zahlreiche Behörden aus den überhitzten Ballungsräumen in den ländlichen Raum verlegt. Zudem haben wir erst kürzlich die Schaffung von dezentralen, über das ganze Land verteilten Behördensatelliten beschlossen. Aber das ist nur die halbe Lösung. Ein attraktiver Arbeitsplatz heißt für mich auch moderne Arbeitskonzepte mit Wohnraum- und Telearbeit. Tägliche Anwesenheit im Büro ist Schnee von gestern. Der Freistaat Bayern geht hier als familienfreundlicher Arbeitgeber mit gutem Beispiel voran.