Die Wohnungswirtschaft BayernVdW Bayern

VdW im Dialog 2016

Vom 10. bis 12. Oktober veranstaltete der VdW Bayern seine traditionelle Herbstfachtagung „VdW im Dialog“ in Reit im Winkl. Der Vorsitzende des Gesamtvorstandes, Mario Dalla Torre, konnte rund 500 Teilnehmer begrüßen. Am „politischen Montag“ standen neben dem Wohnungsbau auch die Perspektiven der Digitalisierung und Europa auf der Tagesordnung.

Investitionen in Höhe von 1,33 Mrd. Euro, 2.144 bezahlbare Miet- und Genossenschaftswohnungen errichtet, „eine starke Leistung einer starken Truppe“, so fasste Verbandsvorsitzender Mario Dalla Torre die Leistungen der Verbandsmitglieder aus dem Jahr 2015 bei seiner Begrüßung zusammen. Aber dennoch dürfe man sich von diesen Zahlen nicht blenden lassen, der Sozialwohnungsbestand in Bayern habe sich in den letzten 15 Jahren nahezu halbiert – dabei sei die Nachfrage gewachsen. Deshalb werde sich die Wohnungswirtschaft in Reit im Winkl mit den großen Herausforderungen des Wohnungsbaus beschäftigen.

Europa – auf der Suche nach einer Zukunftsstrategie

Prof. Werner Weidenfeld

Prof. Werner Weidenfeld

Zu Beginn der Tagung ließen sich die Teilnehmer von einem ausgewiesenen Experten über die aktuelle Lage der Europäischen Union informieren. Prof. Werner Weidenfeld, Direktor des Centrums für angewandte Politikforschung und Rektor der Alma Matar Europaea der Europäischen Akademie der Wissenschaft erinnerte daran, dass Europa verschiedene Gesichter hat: Die europäische Erfolgsgeschichte, als Friedens- und ökonomisches Erfolgsprojekt, den europäischen Pragmatismus mit gefühlt täglich neuen Regeln und die Krise als drittes Gesicht der europäischen Realität. Der Brexit sei schließlich nicht die erste Krise der EU, machte Weidenfeld Hoffnung. Ungefähr alle sechs bis sieben Jahre gebe es eine Krise in der Europäischen Union, die in der Regel immer nach demselben Muster ablaufe: Krise, Problemdruck, Lernprozess, Lösung. „So lange nur die Sonne scheint, passiert in der Politik nichts“, scherzte Weidenfeld. Doch diesmal vollziehe sich die Entwicklungskurve nicht nach dem bewährten Muster. „Heute wird erstmals die Sinnfrage gestellt“, sagte der Professor. In der aktuellen Krise würden die Struktur- und die Kulturproblematik der EU miteinander verbunden. Ansätze zur Krisenlösung sieht der Wissenschaftler in zwei aktuellen Megathemen: Die Stärkung des politischen Rahmens der Wirtschafts- und Währungsunion und die Sicherheitsfrage vor einer völlig veränderten Lage in einer multipolaren Welt.

neitzel_wolf-bild-146-4844-web

Michale Neitzel

Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft – Trends und Perspektiven
Das Thema Digitalisierung wird die Wohnungswirtschaft nicht mehr loslassen – dabei ist die Bandbreite bei den Wohnungsunternehmen enorm groß. Michael Neitzel, Geschäftsführer des InWIS – Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung benannte in seinem Vortrag drei digitale Handlungsfelder für die Wohnungswirtschaft: Klassisch (Prozessorganisation), Innovativ (neue Technologien) und Disruptiv (Geschäftsmodelle und Services). Zentrale Themen sind für Neitzel u.a. intelligente Gebäude, Smart Metering, betriebliche Optimierung, neue Kundenansprachen und Big Data. Den Wohnungsunternehmen empfiehlt er Digitalisierungsstrategien, die auf die individuellen Voraussetzungen der Unternehmen abgestimmt sind. Dabei soll der rechtliche Rahmen – Stichwort Datenschutz – so gestaltet sein, dass die positiven Effekte von Digitalisierung gut genutzt werden können.

Ein Jahr vor der Bundestagswahl – Was erwartet die Wohnungswirtschaft?

GdW Präsident Axel Gedaschko

GdW Präsident Axel Gedaschko

„Das Thema Wohnen wird eine wichtige Rolle in den Wahlprogrammen aller Parteien spielen“, diese positive Nachricht stellte GdW-Präsident Axel Gedaschko seinem Vortrag über die nahende Bundestagswahl und die möglichen Folgen für die Branche voraus. Die Politik verfolge beim Thema Wohnen vor allem zwei Ziele: die Eigentumsbildung und die Stärkung des Mietwohnens, worunter auch das Mietrecht fällt. Die Herausforderung der Wohnungswirtschaft liege nun darin, die eigenen Interessen in den Wahlkampf einzubringen. Damit kam Gedaschko gleich zu einem Thema, dass sich in den Wahlprogrammen von Bündnis 90 / Die Grünen und der Linken befindet: „Die neue Wohnungsgemeinnützigkeit“. Dahinter stehe im Wesentlichen eine stärkere staatliche Förderung des Baus von bezahlbaren Wohnungen, so der GdW-Präsident. Also von einem Geschäftsmodell, das ohnehin von kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften praktiziert werde. Eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit würde laut Gedaschko die Gefahr mit sich bringen, dass dann nur noch Unternehmen Fördermittel erhalten, die sich diesem System unterwerfen. „Die Handlungsfreiheit der Wohnungsunternehmen ist bedroht“, sagte der GdW-Präsident. Für Gedaschko ist die ganze Diskussion nur eine Ablenkung von den vom Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen erarbeiteten Maßnahmen. Anstelle diese zügig umzusetzen werde nun unnötig ein neuer Schauplatz aufgemacht. Deutlich zu machen, dass es bereits zahlreiche, abgestimmte Empfehlungen für bezahlbaren Wohnungsbau gibt, werde eine der Hauptaufgaben im Wahlkampf sein. Daneben gelte es, eine Verschärfung der Mietpreisbremse zu verhindern. Denn die Mitglieder der deutschen Wohnungswirtschaft seien hier die falschen Adressaten.

„Viel wichtiger ist es, den Neubau voranzubringen“, forderte Gedaschko. Dafür müsse dringend die Vergabe von Bauland beschleunigt werden. Darüber hinaus sollte Wohnbebauung nach § 34 BauGB im Innenbereich von Städten erleichtert werden. „Um den Wohnungsbau wirklich anzukurbeln, brauchen wir endlich auch bessere steuerliche Bedingungen für den Wohnungsbau“, so Gedaschko. Dafür sei eine Erhöhung der linearen Abschreibung für Abnutzung (AfA) von zwei auf mindestens drei Prozent sowie eine Investitionszulage für den Wohnungsneubau notwendig.

herrrmann_wolf-bild-207-5096-web

Innenminister Joachim Herrmann

Bauen – Wohnen – Leben. Mehr Wohnungsbau für Bayern
Bayerns Innen- und Bauminister Joachim Herrmann zog eine positive erste Zwischenbilanz zum im Oktober 2015 geschlossenen „Wohnungspakt Bayern“. „Der Wohnungspakt Bayern, für den wir bis 2019 rund 2,6 Milliarden Euro bereitstellen, ist sehr gut angelaufen“, erklärte Herrmann. „Der Freistaat, die Gemeinden, die Kirchen und insbesondere die Wohnungswirtschaft ziehen bei der Wohnraumförderung an einem Strang.“ Das sei ein wichtiger Schritt zu mehr bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringeren Einkommen. Ziel seien bis zu 28.000 neue staatliche und staatlich geförderte Wohnungen in Bayern. Herrmann stellte aber auch klar, dass sozialer Wohnungsbau allein kein Allheilmittel für den stark steigenden Bedarf an Wohnraum sein kann. „Der Großteil der benötigten Wohnungen muss von privaten Investoren und Wohnungsunternehmen gebaut und frei finanziert werden. Dazu muss der Bund endlich politische Vorfahrt für den Wohnungsbau geben. Deutschland braucht eine Agenda 2020 für den Wohnungsbau!“ Nach Herrmanns Worten hat der Bund dafür genügend Kompetenzen. „Von der Bauleitplanung bis zum Steuerrecht muss der Bund jetzt die Weichen auf Wohnungsbau stellen. Da ist genug zu tun, anstatt sich in Zuständigkeitsdiskussionen von vorgestern zu verzetteln.“

Herrmann kritisierte, dass Bundesbauministerin Barbara Hendricks eine Diskussion über Zuständigkeiten angestoßen habe und am liebsten die Föderalismusreform bei der sozialen Wohnraumförderung wieder zurückdrehen wolle. „Wir lehnen die Überlegungen strikt ab, hier Kompetenzen an den Bund abzugeben“, stellte Herrmann unmissverständlich fest und sieht hier auch den VdW Bayern an seiner Seite. „Wo der Bund zuständig ist, kommen nicht unbedingt mehr Wohnungen heraus.“ Das zeige sich neben der Bauleitplanung und dem Steuerrecht etwa beim Energieeinsparrecht. „Wo dagegen Bayern zuständig ist, da ist die Wohnungswirtschaft in besten Händen“, sagte Herrmann. Beispielsweise habe Bayern zusammen mit Sachsen mit 3,5 Prozent bundesweit die niedrigste Grunderwerbssteuer. „Das ist so und das bleibt so“, sicherte der Minister zu.

Ein Jahr Wohnungspakt Bayern aus Sicht der Wohnungswirtschaft

Verbandsdirektor Xaver Kroner

Verbandsdirektor Xaver Kroner

„Die Wohnungswirtschaft nimmt ihr Kernthema Mietwohnungsbau ernst“, sagte Verbandsdirektor Xaver Kroner. Durch die langen Bauzeiten könne sich der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen aber kurzfristig noch verschärfen. Der Verbandsdirektor bemängelte, dass sich außer den Verbandsmitgliedern kaum jemand im Marktsegment bezahlbarer Mietwohnungsbau engagiere. Deshalb würden die jährlich notwendigen 70.000 Neubauwohnungen – davon 20.000 zusätzliche Mietwohnungen – wohl weiterhin ein gemeinsamer Wunsch von Staatsregierung und Wohnungswirtschaft bleiben.

Hinzu kommen die gespaltenen Wohnungsmärkte in Bayern. In einigen sogenannten Schwarmstädten wie München sammeln sich vorwiegend junge Menschen und kehren auch später häufig nicht mehr in ihre Heimat zurück. Diese Konzentration von Menschen in wenigen Städten stelle sowohl für die Regionen, die Bevölkerung verlieren, als auch für die Städte, die unter dem Zuzugsdruck zu leiden haben, ein immer größeres Problem dar. „Diese Entwicklung können wir nicht mit dem Ordnungsrecht stoppen, sondern nur in dem wir den Menschen zeigen, dass es überall in Bayern schöne Städte und Gemeinden mit hoher Lebensqualität gibt“, sagte Kroner. Dazu gehöre aber neben der Arbeitssituation in zunehmendem Maße auch ein gutes Wohnungsangebot. Deshalb drängt die Wohnungswirtschaft darauf, dass die Mietwohnraumförderung nicht auf die Ballungszentren konzentriert wird, sondern auch auf entspannten Wohnungsmärkten qualitätsvoller Mietwohnungsbau ermöglicht wird. Häufig sei ein zeitgemäßes Wohnungsangebot nur durch Ersatzneubau möglich. „Deshalb müssen die Abbruchkosten des Altbestandes auch zu den förderfähigen Kosten gehören“, forderte der Verbandsdirektor.

Auch Normalverdiener sollten Anspruch auf Sozialwohnungen haben
Kroner machte auf ein weiteres Manko beim geförderten Wohnungsbau aufmerksam. Durchschnittsverdiener können sich häufig keine neuen Mietwohnungen mehr leisten, haben aber keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Das liegt auch an zu niedrigen Einkommensgrenzen. „Wir müssen Lösungen finden, wie wir den geförderten Wohnungsneubau für Normalverdiener öffnen können und zugleich Wohnungsbestände, die größtenteils nicht mehr einer Sozialbindung unterliegen, für die einkommensschwächsten Bevölkerungsgruppen besser und sinnvoller nutzbar machen,“ so der Verbandsdirektor. Die Lösung könnten sinnvolle Belegungsverträge sein, die über viele Jahre laufen, und in denen ein größerer Wohnungsbestand zusammengefasst wird. Andernfalls befürchtet Kroner, dass die Akzeptanz in der Bevölkerung für den geförderten Wohnungsbau immer weiter schwinden wird.

 

Die Vorträge und die Bildgalerie zur Fachveranstaltung VdW im Dialog sind im Mitgliederbereich eingestellt.
zu den Vorträgen