Die WohnungswirtschaftBayern

VdW Bayern Verbandstag 2016 in Nürnberg

Bayerische Wohnungswirtschaft fordert Priorität für den Wohnungsbau

Zum Verbandstag des VdW Bayern am 11. Mai in Nürnberg konnte der Verbandsvorsitzende Mario Dalla Torre rund 400 Verbandsmitglieder und Gäste begrüßen. Schwerpunktthemen des Verbandstages waren die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft und der große Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen in Bayern. Der Verbandsvorsitzende betonte, dass die Verbandsmitglieder für gutes, sicheres und soziales Wohnen stehen und verwies angesichts des Veranstaltungsortes auf die kommunale Wohnungsbaugesellschaft wbg Nürnberg und die traditionsreichen Nürnberger Wohnungsgenossenschaften. Nürnbergs Wirtschaftsreferent Dr. Michael Fraas überbrachte die Grußworte der Stadt. „Wir sind auf die Partnerschaft mit der Wohnungswirtschaft angewiesen“, sagte Fraas. Die Frankenmetropole brauche dringend neuen Wohnraum, bis zum Jahr 2030 sei der Bau von 33.000 neuen Wohnungen geplant.

Digitalisierung: Risiko und Chance für die Wohnungswirtschaft

VDW Verbandstag am 11.05. in der Meistersingerhalle in Nürnberg Foto: Andreas Heddergott

GdW-Präsident Axel Gedaschko
Foto: Andreas Heddergott

Das einzige Risiko bei der Digitalisierung für die Branche nahm GdW-Präsident Axel Gedaschko gleich zu Beginn seines Vortrags vorweg: Und zwar, die Chancen der Digitalisierung nicht zu ergreifen. Die Wohnungswirtschaft sei sowohl durch das unglaubliche Wachstum der Datennutzung durch die Endkunden, also die Mieter, als auch durch die gesellschaftliche und politische Durchdringung von „Big Data“ betroffen. Als Kernbereiche nannte er den Vermietungsprozess, Heizungsanlagen und Energieerzeugung, die Verbrauchszähler für Wärme, Strom, Gas und Wasser sowie die altersgerechten Assistenzsysteme AAL. „Die Digitalisierung schreitet voran und sie ist keine vorübergehende Entscheidung, sondern ein grundlegender Wandel“, sagte Gedaschko. Die Wohnungswirtschaft sei zwar als Branche sehr stark, aber es werde verhältnismäßig wenig Geld für Forschung und Entwicklung ausgegeben. Deshalb brauche man Partner für die Entwicklung und die Verbände müssten diese für die Wohnungsunternehmen vorantreiben. „Wir müssen uns selbst positionieren“, betonte der GdW-Präsident. Es gelte zu verhindern, dass sich in die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter dritte Unternehmen hineindrängen. Der Bundesverband führe bereits Gespräche mit großen Technologieunternehmen wie Microsoft oder IBM mit dem Ziel, bei der Entwicklung gestaltend dabei sein zu können. Als zentral nannte er die Interoperabilität. Systeme und Techniken, die Unternehmen nutzen, sollten fähig zur Zusammenarbeit sein, etwa im Bereich der Messdienstleister. Der GdW-Chef sieht vor allem in den Bereichen Smart Home und AAL große Bereitschaft der Wohnungswirtschaft die wachsende Nachfrage aufzugreifen. Dabei seien einfache Bedienbarkeit und geringer Wartungsaufwand zentral. „Unsere Branche muss den Dialog mit der Industrie führen, um massentaugliche Produkte zu erhalten“, so Gedaschko. Als grundsätzliche Forderungen an die Politik nannte er einen verlässlichen Rahmen für Datenschutz und Datensicherheit zu schaffen, Regulierungen zurücknehmen sowie die Forschung zu vernetzen und dabei die Wohnungswirtschaft einzubeziehen.

Angesichts der aktuellen Themen „zweites Paket der Mietrechtsreform“ und „Weiterentwicklung des Energieeinsparrechts“ ging der GdW-Präsident abschließend auf die wohnungspolitischen Herausforderungen ein. „Die Politik will ihren Wahlkampf auf dem Rücken der Wohnungswirtschaft austragen“, lautete seine Einschätzung. Von dem Vorstoß des zuständigen Bundeswirtschaftsministeriums, nur wenige Monate nach Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2016 erneut die EnEV verschärfen zu wollen, sei man überrascht worden. Die Tatsache, dass dasselbe Ministerium als Bauministerium mit der Baukostensenkungskommission tolle Arbeit leiste und zeitgleich als Umweltministerium mit abenteuerlichen Gutachten für die Wirtschaftlichkeit den KfW-Standard Effizienzhaus 55 einführen möchte, spreche nicht gerade für die Kompetenz der Handelnden.

Digitale Transformation

VDW Verbandstag am 11.05. in der Meistersingerhalle in Nürnberg Foto: Andreas Heddergott

Tim Cole
Foto: Andreas Heddergott

Wie kann man erfolgreich auf die Herausforderungen von Digitalisierung und Vernetzung reagieren? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Internet-Publizist Tim Cole in seinem Vortrag. Cole nannte Digitalisierung, Vernetzung und Mobilität als die Bausteine, die zusammen die digitale Transformation ergeben. Diese verändere gegenwärtig auch die Art und Weise, wie wir die Welt sehen. In den nächsten fünf bis zehn Jahren wird sich für Cole entscheiden, wer die neuen Herausforderungen erfolgreich meistert. Als Beispiel für die große globale Veränderung unserer Lebenswirklichkeit, nannte Cole einige weltbekannte Unternehmen, die ohne eigene Produkte an der Spitze der jeweiligen Märkte stehen. Das chinesische Internetportal Alibaba, der weltgrößte Einzelhändler ohne eigenes Inventar, Uber, das größte Taxiunternehmen, ohne ein einziges eigenes Fahrzeug und Airbnb, der größte Vermittler von Unterkünften ohne eigenen Hausbesitz. Für den Publizisten geht es in der neuen digitalen Welt nicht um Big Data, sondern um den Konsumenten als „little brother“ dessen Bedürfnisse die fürsorglichen Tante-Emma-ähnlichen Konzerne kennen und erfüllen. Das Ende des Privaten steht für Cole unmittelbar bevor, doch die totale Transparenz des Lebens im digitalen Dorf sieht er nicht negativ. Eine Sichtweise, die wahrscheinlich nicht alle Zuhörer geteilt haben.

Politischer Rechenschaftsbericht

VDW Verbandstag am 11.05. in der Meistersingerhalle in Nürnberg Foto: Andreas Heddergott

Verbandsdirektor Xaver Kroner
Foto: Andreas Heddergott

In seinem politischen Rechenschaftsbericht führte Verbandsdirektor Xaver Kroner die Delegierten wieder zurück aus der Zukunft in die Realität der Wohnungswirtschaft des Jahres 2016. Die Branche sehe sich derzeit vor einer riesigen Erwartungshaltung. „Die Wohnungswirtschaft soll beim Wohnungsbau und bei der Bestandsbewirtschaftung nahezu Unmögliches gleichzeitig leisten“, sagte Kroner und zählte auf: Eine drastische Reduzierung des Energieverbrauchs, die barrierefreie Umrüstung der Bestände und eine gigantische Steigerung des Mietwohnungsbaus und das alles zu günstigen Mieten. Das passe nicht zusammen, zumal sich die Anforderungen an den Wohnungsbau in den letzten Jahren deutlich verändert hätten. „Das Gut Wohnung des Jahres 2000 gibt es heute nicht mehr“, so Kroner. Das Produkt Wohnung des Jahres 2016 sei technisch ein völlig anderes und koste mindestens 40 Prozent mehr als noch vor 16 Jahren. Und diese Kostenentwicklung würde sich bei der Umsetzung der Neukonzeptionierung des Energieeinsparrechts nochmals drastisch verschärfen. Hart kritisierte er dabei die vom Wirtschaftsministerium vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen auf Basis eines Realzinses von 1,0 Prozent über 30 Jahre. Dies sei der Einfluss der Geldpolitik der EZB. Diese dürfe keinesfalls Basis von Wirtschaftlichkeitsberechnungen werden. Wenn die Gesellschaft wirklich mehr bezahlbare Mietwohnungen wolle, müsse man sich auf allen politischen Ebenen damit auseinandersetzen, wie die Bau- und Bewirtschaftungskosten wieder reduziert werden können, forderte Kroner. Der Staat müsse sich auch stärker um das Normungswesen kümmern, um zu verhindern, dass die Hersteller von Bauprodukten immer neue Standards durch die Hintertür einführen.

Die Lage auf dem bayerischen Wohnungsmarkt sieht der Verbandsvorstand kritisch. Auch ohne zusätzliche Nachfrage durch Flüchtlinge und anerkannte Asylbewerber seien die Mietwohnungsmärkte in den bayerischen Universitätsstädten teilweise extrem angespannt. „Neu ist, dass inzwischen auch in vielen Klein- und Mittelstädten bezahlbare Wohnungen fehlen“, berichtete Kroner. In München warten zum Beispiel 12.500 Haushalte auf eine Sozialwohnung, in Nürnberg 8.000 und in Coburg 1.100. Dieser Mangel lässt sich für den Verbandschef nur mit Hilfe der Wohnraumförderung beseitigen. Wichtig sei dabei, das Fördersystem ständig weiterzuentwickeln und anzupassen. „Eine Förderung ohne Zuschüsse und Investitionszulagen wird in einer Zeit, in der Kredite fast zum Nulltarif zu haben sind, ins Leere laufen“, sagte Kroner. Beim Thema mittelbare Belegung müsse der Neubau von Wohnungen und die Nutzung des Bestandes noch praktikabler zusammengebracht werden. Auch die Erhöhung der Einkommensgrenzen sei wichtig.

Abschließend analysierte er die Auswirkungen des Wohnungspakts Bayern der Bayerischen Staatsregierung auf den Wohnungsbau. In drei unterschiedlichen Programmen sollen bis 2019 mit Fördermitteln von 2,6 Mrd. Euro rund 28.000 geförderte Mietwohnungen entstehen. Doch so schnell werde es nicht gehen, rechnete Kroner vor. Die für 2016 und 2017 geplanten Wohnungen müssten ja schon längst im Bau sein, aber die höheren Fördermittel stünden erst seit Anfang des Jahres zur Verfügung. Erst ab 2018 würden sich die verbesserte Förderkonditionen auch in höheren Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. Das kommunale Förderprogramm des Freistaats (Säule 2) müsse dringend überarbeitetet werden, um tatsächlich zu mehr Mietwohnungsbau zu führen.

Resolution der Delegierten

VDW Verbandstag am 11.05. in der Meistersingerhalle in Nürnberg Foto: Andreas Heddergott

VdW Bayern Verbandstag am 11.05. in der Meistersingerhalle in Nürnberg
Foto: Andreas Heddergott

In ihrer Entschließung fordern die Verbandsmitglieder eine Neukonzeptionierung des Energieeinsparrechts mit dem Ziel, die politisch angestrebte Klimaschutzwirkung zu niedrigen Bau- und Bewirtschaftungskosten zu erreichen. Darüber hinaus dürften Mietrechtsänderungen nicht zu geringeren Mieteinnahmen führen und dadurch die Investitionskraft von Wohnungsunternehmen schwächen. Und schließlich solle bezahlbares Bauland zukünftig schneller bereitgestellt werden. Kommunale „Wohnungsbau-Task Forces“ könnten für eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren sorgen und Planungssicherheit für Investoren schaffen. „Die Wohnungswirtschaft Bayern steht zu ihrer Verpflichtung, die Menschen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen“, bekräftigte Kroner. Dafür brauche sie jede politische Unterstützung.

Eine Bildergalerie vom Verbandstag 2016 finden Sie im Mitgliederbereich.

Entschließung der Delegierten des Verbandstages 2016 in Nürnberg
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