Bayern ist das Bundesland mit den größten Disparitäten zwischen den einzelnen Regionen. Ein Gutachten des „Zukunftsrates“ der Bayerischen Staatsregierung löste im Frühjahr heftige Diskussionen aus. Die Gutachter hatten unter anderem gefordert, sich bei der staatlichen Förderung auf sechs „Leistungszentren“ zu beschränken und die ländlichen Gebiete Bayerns durch eine gute Verkehrsanbindung anzuschließen. Über aktuelle und zukünftige Trends der Wohnungsmarktentwicklung in Bayern sprach die Redaktion mit Prof. Holger Magel vom Lehrstuhl für Bodenordnung und Landentwicklung der TU München.

Wie sehen Sie die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung in Bayern. Gibt es in Bayern bald entvölkerte Landstriche wie in Ostdeutschland oder ist das nur Schwarzmalerei?
Im Bereich der Landes-und auch Wohnungsmarktentwicklung ist wohl eine weitere Verschärfung der bestehenden Disparitäten zwischen boomenden und stagnierenden bzw. schwächelnden Regionen zu erwarten - wobei in Bayern zwar große Unterschiede bestehen, die Entwicklung im Vergleich zu Mitteldeutschland jedoch sehr viel differenzierter abläuft. Boomende und wachsende Räume können durchaus in unmittelbarer Nähe zu schrumpfenden Räumen mit ungünstigen Marktbedingungen bestehen. Das haben wir, das Grontmij Büro München und meine Wenigkeit, gerade in einem neuen Gutachten zum Thema strukturschwache ländliche Räume in Bayern neuerlich herausgearbeitet. Aus meiner Sicht werden für die Entwicklung der Wohnungsmärkte die Nähe zu Einrichtungen der Kinder- und Altenbetreuung, zu einer funktionierenden, u.U. „mobilen“ (für Alte) Nahversorgung und dem Arbeitsplatz ausschlaggebend sein. Ebenso entscheidend wie die Wanderungen vom Land in die Stadt sind deshalb die Umzüge innerhalb der ländlichen Räume, die nicht vernachlässigt werden dürfen. Und deshalb gibt es auch in strukturschwachen Räumen durchaus Gewinner und Verlierer.

Das heißt, dass sich die Experten der Wohnungswirtschaft mit der gesamträumlichen Entwicklung und damit Aspekten der Landesentwicklung, Regionalplanung und natürlich der Bauleitplanung und hier auch mit den neuen Entwicklungen der interkommunalen Zusammenarbeit und räumlicher Arbeitsteilung (auch auf dem Gebiet des Wohnungsbaus und Gewerbeansiedlung) aktiv(er) beschäftigen müssen.

Wie können sich die besonders betroffenen Kommunen besser an den Strukturwandel anpassen?
Zum einen gelten hier die Weisheiten der letzten 20 Jahre, die bis heute nicht ausreichend umgesetzt sind. Vor dem Hintergrund der Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt besteht die dringende Notwendigkeit, stärker als je zuvor die erwähnten interkommunalen Kooperationen einzugehen, das bekannte Kirchturmdenken abzulegen und gemeinschaftlich räumliche Gesamtkonzepte zu erarbeiten. Ob dies gelingt, entscheidet wesentlich mit darüber, ob Kommunen und Regionen in Zukunft erfolgreich sein werden. Dabei sollten Gemeinden und Wohnungsunternehmen auch viel mehr an Innen- statt Außenentwicklung denken, auch wenn das viel schwieriger ist. Und: ein entscheidender Punkt für immer mehr junge oder besser verdienende Familien sind die weichen Standortfaktoren. Trostlose Neubauwohnungen und ein öde versiegeltes Umfeld schrecken ab und ziehen nur jene an, denen nichts anderes übrig bleibt.

Noch etwas bezüglich räumlich abgestimmtem Vorgehen: Im Bereich Wohnungsmarkt scheitert es oft an den verfügbaren Datengrundlagen. Wir brauchen regionsweite gemeinsame Wohnungsmarktgutachten über städtische und ländliche Räume hinweg. Eine solche Basis wäre grundlegend für eine gemeinsame und aktive Herangehensweise an dieses Thema.

Zum Thema Anpassungsstrategien in den ländlichen Räumen: in dem erwähnten Gutachten für eine Landtagsfraktion haben wir zehn Zukunftsstrategien erarbeitet. Eine wesentliche Strategie für strukturschwache ländliche Räume ist unserer Einschätzung nach eine stärkere lokale Eigenverantwortung. Nur wenn eine Kommune erkennt, dass sie die Lösung der Probleme in ihren eigenen Händen hält und die Bürger ausreichend und aktiv im Sinne einer Verantwortungsgemeinschaft in ihre Entscheidungsprozesse mit einbezieht und ihnen auch Entscheidungsspielräume lässt, kann sie auch auf Hilfe von außen hoffen.

Stichwort altersgerechtes Wohnen: Worauf müssen sich Kommunen mit Blick auf die künftige Entwicklung der Wohnbevölkerung einstellen?
Für Kommunen wird in nächster Zukunft nicht der Nachfragerückgang, sondern die Nachfrageänderung im Mittelpunkt stehen. Bereits heute entspricht die Realität unserer Wohngebäude nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen; eine Großzahl der Eigenheime und Mietwohnungen ist nach wie vor für die gesellschaftliche Realität der Nachkriegszeit, also Vater, Mutter und zwei Kinder konzipiert, was auch auf dem Land längst nicht mehr der Realität entspricht. Welche Dörfer und Kleinstädte bieten bspw. konkret Wohnungen für junge Menschen an, sog. Starterwohnungen? Eine wesentliche kommunale Aufgabe ist damit die Anpassung der Strukturen an geänderte Bedarfe, und dies umfasst das gesamte kommunale Leistungsspektrum. Neben generationsgerechtem Bauen und der Entwicklung flexibler Grundrisse ist bspw. auch die Gestaltung der öffentlichen Verkehrsräume zu beachten. Von der Verlängerung der Phasen an der Ampelschaltung über barrierefreie Bordsteine und Geschäftseingänge bis hin zur Schaffung ausreichender Stellplätze und Zugänge für Rollatoren reichen die Aufgaben. Auch hier sollten sich Wohnungsunternehmen ihrer gesamträumlichen Verantwortung für die Kommunalentwicklung und nicht nur für „ihre“ Gebäude samt begrenztem Umfeld mehr bewusst sein.

Gerade im ländlichen Raum ist es besonders wichtig, ältere Mitbürger, die auf fremde Hilfe angewiesen sind, eine Möglichkeit zu geben, in der Nähe ihrer sozialen Kontakte und damit im Dorf zu bleiben. Hier brauchen wir auch auf dem Dorf neue Wohnformen für Ältere (Senioren-WGs). Und diese bieten wiederum die Chance, verödete Dorfkerne aufzuwerten, indem man diese in leerstehende Gebäude im Ort integriert. Gleichwohl wird es auch in Zukunft Neubausiedlungen geben (müssen) - ich plädiere aber dafür, dass die Gemeinden städtebauliche Kalkulationen anstellen, um sich rechtzeitig klar zu sein, auf welche (Unterhaltungs-) Kosten sie sich bei Neubausiedlungen einlassen.

Für die Wohnungswirtschaft ist der Klimaschutz, Stichwort Energiesparen, eines der zentralen Themen. Die Vorschriften der Energieeinsparverordnung machen keinen Unterschied zwischen den Standorten. Doch wie sollen Wohnungsunternehmen in strukturschwachen Regionen bei der energetischen Gebäudesanierung die gleichen Leistungen zu bezahlbaren Mieten erbringen, wie Unternehmen in den boomenden Städten München oder Ingolstadt mit einem wesentlich höheren Mietniveau?
Grundsätzlich ist es zu befürworten, dass Energiesparen zu einem wichtigen Querschnittsthema geworden ist. Dabei kommt generell der Vermeidung eine große Rolle zu, d.h. gutes Wirtschaften und gute Bauqualität in der Vergangenheit werden hier belohnt.
Eventuell könnte man in dieser Hinsicht nachbessern und strukturschwachen Kommunen längere Übergangsfristen für die Umsetzung der Energiesparziele ermöglichen.

Natürlich ist es nicht gut zu heißen, wenn hier Wohnungsunternehmen in strukturschwachen Regionen benachteiligt werden. Dafür gibt es meiner Meinung nach zwei Möglichkeiten. Einerseits sollte man diesbezüglich nachbessern und besondere Rücksicht auf die Finanzlage der Kommune nehmen und z.B. strukturschwache Kommunen stärker fördern. In diesem Zusammenhang erwarte ich mir besonders vom Demografieausschuss der Bayerischen Staatsregierung weitergehende Aussagen; angeblich soll ja noch in diesem Jahr ein Konzept für die finanzielle Förderung der strukturschwachen ländlichen Räume vorgelegt werden. Davon unabhängig hat z.B. die überaus populäre Dorferneuerung hier schon immer einen wichtigen Beitrag geleistet und das Thema Nachhaltige Energiekonzepte noch zusätzlich verstärkt in den Fokus genommen. Es gibt viele Dorferneuerungsgemeinden, die sich um „Energieautarkie“ bemühen und völlig neue Wege gehen. Für die Stadterneuerung gilt das gleiche.

Andererseits sollte man sich auch viel mehr neue Modelle überlegen, bei denen Mieter statt höherer Mietzahlungen durch Gemeinschaftsleistungen oder Beteiligungen an den Kosten, aber auch an den Ersparnissen beteiligt werden, wie es z.B. mit Bürgersolaranlagen geschieht.

Die Kommunen sind hier ebenso in der Pflicht, bspw. im Rahmen von Bebauungsplänen energiesparende Festsetzungen zu treffen, um Nachbesserungen im Bereich der Energie zumindest im Neubau zu vermeiden. Die Entwicklung kostengünstiger und energiegerechter Wohnungen wurde jedoch auch auf Seiten der Investoren zu lange zu zurückhaltend angegangen. Hier kommt den ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen eine besondere Vorbildfunktion zu.

Wird es in Bayern zukünftig ein Zwei-Klassen-Wohnen geben – mit sanierten Wohnhäusern in den „Leistungszentren“ und Einfachst-Häusern in den schrumpfenden Randgebieten? Und wie kann eine solche Entwicklung verhindert werden?
Das ist eine zu polarisierende Darstellung. Berücksichtigt man die oben angesprochenen Herangehensweisen, so werden sich auch in peripheren Regionen noch Gebäude mit Gewinn für Lebensqualität und Attraktivität des Ortes sanieren lassen. Dazu sind die Eigenkräfte der ländlichen Räume genügend stark. Auch der Staat wird diese Räume nicht im Stich lassen (können). Es ist aber in Zukunft auf alle Fälle stärker über gute Sanierung als über Neubau nachzudenken. Dabei muss gute Qualität nicht automatisch teurer sein. Zudem ist natürlich auch ggfls. ein maßvoller Rückbau ebenso so nötig wie ein qualitätvolles und Attraktivität sicherndes Entwickeln, um dem Wertverfall von Immobilien entgegenzusteuern. Hier kennen wir ja schon genügend abschreckende Beispiele. Dem gilt es vereint im Sinne einer gesamtgesellschaftlichen Verantwortung rechtzeitig Einhalt zu gebieten.